Mietpreisüberhöhung in Frankfurt – § 5 WiStG entschlossen verteidigen, bundesweit vertreten

Problem: Vorwurf der Mietpreisüberhöhung – was bedeutet § 5 WiStG konkret?

Der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG erfasst Fälle, in denen für Wohnraum unangemessen hohe Entgelte verlangt werden. Maßstab ist die ortsübliche Vergleichsmiete; liegt die geforderte Miete infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen mehr als 20 % darüber, kann eine Ordnungswidrigkeit vorliegen. In der Praxis stützen sich Ermittlungen häufig auf den örtlichen Mietspiegel oder auf gerichtliche Sachverständigengutachten, insbesondere wenn Objekte nicht im Mietspiegel abgebildet sind oder besondere Merkmale aufweisen.

Gerade in Ballungsräumen wie Frankfurt am Main ist die Beurteilung komplex: Es geht nicht nur um Zahlen, sondern um die Frage, ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen bestand und ob dieses bewusst ausgenutzt wurde. Hinzu kommen Sonderfragen – etwa zu Staffelmieten (maßgeblich ist jeweils der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der einzelnen Staffel), zu möblierten Zimmern oder zur Abgrenzung der Nettokaltmiete. Verfahren nach § 5 WiStG sind daher häufig umkämpft und verlangen eine präzise, aktenbasierte Strafverteidigung.

Wichtig: Als Betroffene oder Betroffener sind Sie zu Angaben nicht verpflichtet. Nutzen Sie Ihr Auskunftsverweigerungsrecht und veranlassen Sie zuerst Akteneinsicht. Termine bei Behörden oder die Vorladung stimmen wir für Sie ab, um unüberlegte Einlassungen zu vermeiden.

Lösung: Verteidigungsansätze gegen den Vorwurf – 20 %-Grenze, Mangellage, Zeitpunkt

Unsere Verteidigung setzt an den entscheidenden Stellschrauben an – Vergleichsmiete, geringes Angebot und subjektive Ausnutzung. Wir prüfen, ob die ortsübliche Miete korrekt ermittelt wurde (Mietspiegelmethodik, Spannen-Zuschläge, Baualtersklasse, Lage, Ausstattung), ob das Gutachten belastbar ist und ob die Mangellage wirklich das gesamte Gemeindegebiet betrifft. Ebenso maßgeblich ist der richtige Zeitpunkt: bei Vertragsschluss, bei der Mieterhöhungsvereinbarung oder – bei Staffeln – beim Wirksamwerden der einzelnen Stufen.

• ·· Vergleichsmiete angreifen: Methodik und Datenbasis des Gutachtens überprüfen; Alternativvergleiche entwickeln; Hauptverhandlung und Beweisaufnahme strategisch nutzen
• ·· „Geringes Angebot“ einordnen: räumlicher Bezug auf das Gemeindegebiet, nicht nur einzelne Stadtteile; Beweisanforderungen herausarbeiten
• ·· Subjektives Element entkräften: keine bewusste Ausnutzung; Dokumentation der Vermietungspraxis, alternative Handlungsoptionen der Mieter
• ·· Zeitpunkt klären: Vertragsschluss bzw. Mieterhöhungsabrede; bei Staffelmiete Staffel-Zeitpunkte
• ·· Rechtsfolgen begrenzen: Bußgeldrisiko, zivilrechtliche Teilnichtigkeit, Rückforderungsansprüche; taktische Lösungen anstreben

Besondere Bedeutung haben Ausnahmen: Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind und nicht in auffälligem Missverhältnis stehen, können privilegiert sein. Auch das untersuchen wir anhand der konkreten Zahlen.

Vorgehen: Schritt für Schritt zur belastbaren Verteidigungsstrategie

Verteidigung in § 5 WiStG-Verfahren beginnt mit einem klaren Plan. Nach dem Erstgespräch sorgen wir für rasche Akteneinsicht und arbeiten die Ermittlungsakte strukturiert auf: Mietspiegelauszug, Herleitung der Vergleichsmiete, Begründung der Mangellage, Zeugenaussagen und etwaige Gutachten. Auf dieser Basis entwickeln wir die Prozessstrategie – von der Einlassung über Beweisanträge bis zu Vergleichsoptionen.

• ·· Soforthilfe: Terminmanagement, Kommunikation mit Behörde/Gericht, Sicherung von Fristen und Rechten
• ·· Aktenanalyse: Methodik der Vergleichsmiete, Spannenlage, Sondermerkmale (möbliert, Einzelzimmer), Zeitpunkt
• ·· Beweisführung: Sachverständigenfragen vorbereiten, Gegen-Gutachten anregen, Beweisanträge gezielt stellen
• ·· Prozesssteuerung: stringente Einlassung, Zeugenführung, Nutzung des Selbstleseverfahrens bei umfangreichen Unterlagen
• ·· Ergebnisorientierung: Bußgeldminimierung, Verfahrensökonomie, Optionsprüfung zu Rechtsmitteln

Frankfurt-spezifisch gilt: Mietspiegel und lokale Gutachten spielen eine zentrale Rolle. Nicht jedes Objekt ist erfasst; für Sonderfälle kommt eine sachverständige Bewertung in Betracht. Hat das Gericht bereits eine ortsübliche Miete durch Gutachten festgestellt und existieren keine substantiellen Einwände, wird die Feststellung regelmäßig nicht erneut anhand des Mietspiegels vorgenommen – wichtig für die weitere Verteidigungslinie und die Auswahl der Angriffsflächen.

Rechtsfolgen: Zivilrecht, Bußgeld, Verfahren

Ein Verstoß gegen § 5 WiStG kann zivilrechtliche und öffentlich-rechtliche Konsequenzen haben. Zivilrechtlich droht eine Teilnichtigkeit des Mietvertrags (§ 134 BGB) hinsichtlich des Teils, der die ortsübliche Miete um mehr als 20 % übersteigt; zudem kommen Bereicherungsansprüche in Betracht. Öffentlich-rechtlich handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € bewehrt ist. In der Verteidigung sind Höhe und Zumessung des Bußgeldes zentrale Stellhebel.

• ·· Bußgeld: Zumessungskriterien herausarbeiten; Anknüpfungspunkte für Geldbuße und Reduktionsargumente
• ·· Zivilrecht: Teilnichtigkeit, Rückforderung, Verjährungsfragen; Abstimmung mit laufenden Verfahren
• ·· Prozessual: strukturierte Verteidigung vom Ablauf des Verfahrens bis zum Urteil
• ·· Rechtsmittel: tragfähige Ansatzpunkte für Berufung oder Revision sichern

Praxisrelevant sind zudem Konstellationen zu einzelnen oder möblierten Zimmern in großen Wohnungen: Häufig weichen dort die Parameter der Vergleichsmiete und die Spannenlage vom Standard ab, was besondere Darlegungs- und Beweisfragen auslöst. Auch hier entwickeln wir objektbezogene Argumentationen.

Vorteile mit Buchert Jacob Peter

Als Kanzlei für Strafverteidigung mit Erfahrung in wirtschaftsnahen Ordnungswidrigkeiten vertreten wir Beschuldigte in § 5 WiStG-Verfahren diskret, zielorientiert und bundesweit. Wir kennen die forensische Praxis zu Mietspiegeln, die Anforderungen an die Begründung einer Mangellage und die Grenzen gerichtlicher Schätzungen. Unser Ziel ist Schadensbegrenzung – im Bußgeld, bei zivilrechtlichen Risiken und im öffentlichen Bild.

• ·· Schnelle Erreichbarkeit, klarer Fahrplan, Notfallmanagement bei Vorladung
• ·· Gründliche Aktenarbeit, nachvollziehbare Kommunikation, realistische Zielmarken
• ·· Taktische Nutzung der Beweisregeln, stringente Angriffe auf Gutachten
• ·· Bundesweite Vertretung in allen Instanzen – von Amtsgerichten bis zu Rechtsmittelgerichten

Call-to-Action: Soforthilfe bei § 5 WiStG

Sie stehen im Fokus eines Verfahrens wegen Mietpreisüberhöhung? Kontaktieren Sie uns – wir sichern Akteneinsicht, bewerten die Beweislage und entwickeln eine belastbare Verteidigungsstrategie. Aktuelle Entwicklungen finden Sie unter Aktuelles.

FAQ – § 5 WiStG: Häufige Fragen zur Verteidigung

Wie wird die 20 %-Grenze bestimmt?

Ausgangspunkt ist die ortsübliche Vergleichsmiete, hergeleitet aus Mietspiegel oder Gutachten. Entscheidend sind Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Wir prüfen die Herleitung streng und beantragen, wo nötig, weitere Beweise.

Reicht eine angespannte Lage in einem Stadtteil?

Regelmäßig ist auf das gesamte Gemeindegebiet abzustellen; eine Mangellage nur in einzelnen Stadtteilen genügt nicht ohne Weiteres. Diese Weichenstellung nutzen wir, um unzulässige Verengungen der Betrachtung aufzuzeigen.

Spielt der Zeitpunkt eine Rolle?

Ja. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Mietzinsvereinbarung bzw. der Mieterhöhungsabrede; bei Staffelmiete die jeweilige Staffel. Das kann die Bewertung der Vergleichsmiete und der Mangellage verändern.

Was droht zivilrechtlich und öffentlich-rechtlich?

Zivilrechtlich droht Teilminderung/Teilnichtigkeit und ggf. Rückforderung überzahlter Beträge; öffentlich-rechtlich ein Bußgeld. In beiden Strängen steuern wir auf Begrenzung der Risiken zu – mit prozessualen Hebeln und substantieller Sachargumentation.

Wie gehe ich mit einer Vorladung um?

Melden Sie sich bei uns. Wir übernehmen die Kommunikation, lassen die Vorladung koordinieren, beantragen Akteneinsicht und legen die Verteidigungsstrategie fest.

Was, wenn das Gericht bereits ein Gutachten hat?

Gibt es keine substantiellen Einwände, wird die Miete häufig nicht erneut anhand des Mietspiegels festgestellt. Wir analysieren Gutachten systematisch und setzen – falls möglich – konkrete Gegenangriffe oder Ergänzungsfragen.

Weiterführende Informationen im Rechtslexikon

Hilfreiche Grundlagen und Abläufe: Ablauf Strafverfahren, Akteneinsicht, Beschuldigtenvernehmung, Geldbuße, Hauptverhandlung, Rechtsbehelfe & Rechtsmittel, Urteil, Überblick im Rechtslexikon.

Ihr nächster Schritt

Sprechen Sie uns an – vertraulich und kurzfristig. Buchert Jacob Peter steht für klare Analyse, durchdachte Taktik und konsequente Strafverteidigung in allen Phasen des Verfahrens.

Kontaktieren Sie uns – Ihre Fachanwälte und Anwälte für Strafrecht in Frankfurt am Main und bundesweit

• ·· Rechtsanwalt Frank M. Peter, Fachanwalt für Strafrecht
• ·· Rechtsanwältin Dr. Caroline Jacob, Fachanwältin für Strafrecht
• ·· Als Of Counsel: Prof. Dr. Frank Peter Schuster
• ·· Als Kooperationspartner: Steuerberater und ehemaliger Steuerfahnder Frank Wehrheim

Unsere Rechtsanwaltskanzlei Buchert Jacob Peter arbeitet seit über 25 Jahren in Frankfurt am Main mit erfahrenen Anwälten in der Strafverteidigung. Wir vertreten unsere Mandantschaft bundesweit.

Telefon: 069 710 33 330 · E-Mail: kanzlei@dr-buchert.de

Mehr dazu: Steuerstrafrecht, Strafverteidigung, Wirtschaftsstrafrecht, Anwälte

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